Privatni smještaj u regiji ulazi u fazu profesionalizacije. Vlasnici koji pristupe ovom segmentu kao ozbiljnom biznisu, uz podatkovno vođene odluke i skalabilne procese, imat će dugoročnu konkurentsku prednost i stabilan povrat na kapital. 

Iznajmljivanje apartmana kao investicijski model, a ne hobi

Privatni smještaj u regiji jugoistočne Europe posljednjih je godina prerastao iz dodatnog izvora prihoda u ozbiljnu investicijsku klasu. U Bosni i Hercegovini, Hrvatskoj i Crnoj Gori sve veći broj vlasnika nekretnina ulazi u turistički najam s očekivanjem stabilnog povrata kapitala, ali realni rezultati često variraju. Razlika između prosječne i iznadprosječne zarade rijetko ovisi o lokaciji same nekretnine, a mnogo više o načinu upravljanja.

Prema dostupnim tržišnim procjenama, profesionalno upravljani objekti mogu ostvariti 20 do 50% veći prihod u usporedbi s apartmanima kojima vlasnici upravljaju samostalno. Razlozi su jednostavni: bolje upravljanje cijenama, optimizirana vidljivost na prodajnim kanalima, standardizirana kvaliteta usluge i kontrola troškova.

Za vlasnike nekretnina ključno je shvatiti da iznajmljivanje apartmana nije pasivna renta, već operativni biznis koji zahtijeva strategiju, procese i analitiku.

Formiranje cijene i revenue management u privatnom smještaju

Jedan od najčešćih razloga za suboptimalnu zaradu je statično formiranje cijena. Mnogi vlasnici apartmana postave cijenu na početku sezone i ne mijenjaju je do kraja godine. Takav pristup ignorira osnovna pravila revenue managementa koja se već desetljećima koriste u hotelijerstvu i zračnom prijevozu.

Dinamičko formiranje cijena temelji se na analizi potražnje, sezonalnosti, konkurencije i ponašanja gostiju na platformama poput Bookinga i Airbnba. U praksi to znači povećanje cijena u razdobljima visoke potražnje i taktičko snižavanje u periodima slabije popunjenosti.

Analize iz prakse pokazuju kako smještajni kapaciteti koji koriste automatizirane alate za određivanje cijena i redovito prate tržišne trendove mogu povećati godišnji prihod po objektu i do 30% bez dodatnih ulaganja u nekretninu.

Operativna izvrsnost i iskustvo gosta kao generator povrata

Kvaliteta operativnog upravljanja izravno utječe na recenzije, vidljivost i konverziju rezervacija. Platforme za rezervacije sve više favoriziraju objekte s visokim ocjenama i brzim odgovorima, što stvara učinak snježne grude: bolja vidljivost generira više rezervacija, a više rezervacija dodatno poboljšava poziciju objekta u algoritmima.

Standardizirani procesi check-ina, profesionalno čišćenje, brza komunikacija s gostima i rješavanje problema u realnom vremenu nisu samo operativni detalji, već ključni faktori koji utječu na profitabilnost.

U praksi se pokazuje kako povećanje prosječne ocjene s 8,5 na 9,3 može rezultirati rastom cijene noćenja od 10 do 15% bez smanjenja popunjenosti. To je jedan od najviših povrata na ulaganje u sektoru privatnog smještaja.

Digitalni prodajni kanali i distribucijska strategija

Vidljivost apartmana na digitalnim kanalima ključna je za ostvarivanje stabilnog novčani tok. Booking.com, Airbnb i Expedia i dalje generiraju najveći dio rezervacija, ali ovisnost o jednom kanalu povećava poslovni rizik.

Profesionalno upravljanje podrazumijeva strategiju multikanalne distribucije, optimizaciju oglasa, profesionalne fotografije i kontinuiranu analizu performansi svakog kanala. Objekti koji koriste channel manager sustave i centralizirano upravljanje inventarom imaju značajno niži postotak otkazivanja i overbookinga, što izravno utječe na profitabilnost.

Prema industrijskim pokazateljima, smještajni kapaciteti s optimiziranim listingom i profesionalnim fotografijama ostvaruju do 25% veću stopu konverzije pregleda u rezervacije.

Profesionalni property management i skaliranje zarade

Iskustva profesionalnih agencija poput Hit Bookera, koji već deset godina upravlja stotinama objekata na platformama poput Bookinga i Airbnba, pokazuju kako podatkovno vođeno upravljanje može povećati prihod portfelja i do 50% u prve dvije godine.

Za vlasnike koji imaju više nekretnina, profesionalno vođenje smještaja postaje važno kako bi mogli širiti posao. Kada operativne obaveze prepuste agenciji, mogu se više posvetiti pronalasku novih objekata i povećanju zarade, umjesto svakodnevnim sitnim obavezama.

Model profesionalnog upravljanja obično uključuje upravljanje cijenama i prihodima, digitalni marketing, svakodnevnu organizaciju posla i financijsko izvještavanje. U praksi, vlasnici koji su s samostalnog upravljanja prešli na profesionalne operatere bilježe rast neto dobiti i do 50 % unutar prve dvije godine, unatoč plaćanju provizije za upravljanje.

U jugoistočnoj Europi sve je više tvrtki koje se profesionalno bave vođenjem apartmana, poput Hit Bookera, a koje uvode način rada kakav su prije imali uglavnom veliki hotelski lanci: pametno određivanje cijena i upravljanje svim objektima s jednog mjesta.

Privatni smještaj u regiji ulazi u fazu profesionalizacije. Vlasnici koji pristupe ovom segmentu kao ozbiljnom biznisu, uz podatkovno vođene odluke i skalabilne procese, imat će dugoročnu konkurentsku prednost i stabilan povrat na kapital.

Manager.ba