Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama Federacije Bosne i Hercegovine, čija je puna primjena počela u travnju ove godine, regulirano je niz ključnih pitanja, a posebno ona koja se odnose na rad agencija za nekretnine.

Do usvajanja zakona ova oblast nije bila odgovarajuće uređena, zbog čega su u ovoj oblasti radili agenti koji nisu bili kvalificirani za ovaj posao, što je kupce izlagalo brojnim rizicima.

Zakonom su propisani uvjeti koje agencija mora ispuniti kako bi bila upisana u Registar posrednika i time suštinski dobila licencu za rad. Tako između ostalog pravna osoba mora biti registrirana u Registru poslovnih subjekata u nadležnom općinskom sudu, a ako je riječ o fizičkoj osobi, mora biti registrirana za obavljanje djelatnosti (obrt) kod nadležnog organa uprave. Agencije moraju imati i zaposlenu najmanje jednu osobu koja ima položen stručni ispit (licencu za agenta) pred povjerenstvom Ministarstva trgovine FBiH na puno radno vrijeme, kao i Ugovor o osiguranju s osiguravajućom kućom za slučaj koji bi nalogodavcu ili trećoj osobi mogao prouzrokovati obavljanjem posredovanja. Najniža suma osiguranja ne može biti manja od 50.000 KM po jednom štetnom događaju, odnosno 150.000 KM za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravajućoj godini.

Svake godine dostavljaju se novi dokazi Ministarstvu trgovine FBiH i ukoliko nedostaje jedan od njih, posrednik će biti brisan iz Registra posrednika i praktično izgubiti licencu za rad.

Kada je riječ o stručnoj osposobljenosti agenata, ona se utvrđuje polaganjem stručnog ispita pred povjerenstvom Gospodarske komore FBiH, a prema Programu osposobljavanja, kod koje se vodi Imenik agenata posredovanja.

"Svaki agent mora imati dobro znanje iz oblasti stvarnog prava kojim se uređuju vlasnička prava, oblasti gradnje i urbanizma, jer klijentu mora biti sposoban objasniti finese iz ovih oblasti i ne dovesti ih u zabludu. Naprimjer, agent mora znati čitati i razumijevati javne dokumente poput prostornih i regulacionih planova s režimima gradnje i svaka informacija data klijentu mora biti tačna", rekao je za Bloomberg Adriju  Edin Batlak, direktor Agency Plus.

Veliki rizici

Batlak ističe kako su kupci u radu s nelegalnim agentima ili agencijama izloženi rizicima, često puta nesagledivih razmjera.

"Rizici su uzrokovani slabim ili nikakvim poznavanjem materije, niskom razinom profesionalizma, pri čemu je ispoljen interes brze naplate na principu "pošto po to" uz odsustvo brige za zaštitom klijenta. Kada nastane problem, klijent nema nikakvu mogućnost za zakonito otklanjanje problema, za razliku od rada sa zakonitom agencijom", ističe Batlak.

Često klijenti ne razlikuju legalne i nelegalne agencije i agente, zbog čega su agencije koje posluju zakonito izložene nezadovoljstvu i lošem glasu. Zbog toga je veoma važno da se kupci prilikom odabira posrednika informiraju u kakvom statusu se nalazi posrednik i time odmah u početku izvrše neophodnu selekciju i ne izlažu se nepotrebnom riziku.

"Upozoravamo klijente kako podatak o broju licence agenta nije sigurnost kako je neko legalni posrednik. Legalni posrednik može biti samo tvrtka ili obrt upisan u Registar posrednika", dodaje Batlak.

Trenutno je u Registar posrednika upisano 119 agencija. 

Ako pogledamo podatke Dun&Bradstreet možemo vidjeti kako su najveće prihode ostvarile one agencije koje nisu ni upisane u Registar. To znači kako se na tržištu i dalje nalaze one agencije koje ne ispunjavaju zakonske uvjete za rad.

IZVOR: Bloomberg Adria

Ogromna šteta registriranim agencijama i državi

"Pretpostavljam kako ovdje ima onih koji i grade pa prodaju, također onih koji kupuju stare nekretnine pa ih renoviraju i potom prodaju", kaže Batlak, te dodaje: "Inače smatram kako bi investitori koji sami prodaju svoje nekretnine morali imati licencirane agente i biti registrirani. Naime, u prodaji putem agencije ili samostalno bi morali držati do profesionalizma i relevantnog stručnog znanja s ujednačenim standardima''.

A nelegalne agencije i agenti nanose štetu i državi, ali i onim agencijama koje posluju u skladu sa zakonom.

Nelegalni agenti i agencije ne plaćaju poreze i doprinose te imaju neprimjerene provizije koje su u nesrazmjeru s obujmom posla i potrebnim kvalitetom usluge, što ubija svaku pomisao na lojalnu konkurenciju. U svim ovakvim slučajevima država je na velikom gubitku za neplaćene poreze i doprinose, poreze na dobit, PDV, razne pristojbe", naglašava Batlak.

Zakonske kazne za nelegalno obavljanje ove djelatnosti kreću se od 2.000 do 10.000 KM, a za registrirane agencije koje nisu upisane u Registar od 5.000 do 30.000 KM. A u slučaju kršenja odredbi Zakona, kao što je naprimjer nezaključenje Ugovora o posredovanju, kazne idu od 2.000 do 10.000 KM.

Kada je riječ o inspekcijskom nadzoru, Batlak ističe kako je nadležna inspekcija u oćujku ove godine izvršila vrlo ozbiljne pripreme i potom vršila niz kontrola.

"Na oglasima sada ne viđamo pojedine agencije, ali i dalje ima agencija koje ne možete vidjeti u Registru posrednika, a pogotovo ima privatnih osoba s velikim brojem nekretnina, što upućuje na nelegalan rad", kaže Batlak.

Bloomber Adria / Manager.ba