Iako su pojmovi poput investiranja, pasivnog prihoda, toka novca i pojedinih alternativnih ulaganja zaživjeli u velikoj mjeri razvojem internet plaćanja i dolaskom nove generacije mladih investitora na tržište, neki od njih su i dalje tabu tema za potencijalne sudionike na tržištu.

Jedan od tih primjera jesu i crowd real estate investicije ili crowd lending ulaganja.

Finmedia donosi detaljnije objašnjenje ove vrste investicija i pravila koja vladaju na ovom tržištu.

O čemu se zapravo radi?

Crowd real estate investicije predstavljaju novac uložen u zajednički fond s ostalim mikro ulagačima kako biste omogućili građevinskoj ili drugoj razvojno-investitorskoj firmi izgradnju ili nastavak postojećeg projekta gradnje/kupovine/uređenja nekretnina.

Investicija se realizira putem službeno registriranih brokerskih online platformi reguliranih najčešće u državama Europske unije, a one vam zauzvrat donose određeni pasivni prihod u zavisnosti od ugovora s brokerom.

Najčešći prihod iznosi od 6% u prilikama stabilnijih investicija, sve do 25% godišnje u rizičnijim slučajevima.

Nekada, kamata na uloženi novac bude i 30% u najrizičnijim slučajevima i tako visok prinos često privuče veliki broj ljudi i brzo ispuni cilj investicije koji je zacrtan u projektu.

Razlozi za rizik mogu biti različite prirode, poput primjera ne toliko popularne četvrti u kojoj se nekretnina nalazi, grada u razvoju, slabije likvidnosti na određenom tržištu nepokretnosti, pa sve do manje poznate građevinske firme koja radi projekt ili nekretnine koja nema buy-back guarantee program od strane samog brokera u slučaju problema s realizacijom projekta.

Kako funkcionira ulaganje?

Iz perspektive građevinske/investicione firme, projekti koji se šalju prolaze rigoroznu kontrolu same investicije, isplativosti, dokumentacije, financiranja i pravno-imovinskih odnosa.

Ovdje se može navesti zanimljiv podatak pojedinih platformi iz SAD-a koji kaže da čak 95% poslanih projekata ne prođe prvu selekciju kako bi uopće bio dostupan potencijalnim mikro ulagačima.

Novac koji ulažu mali investitori se zapravo najčešće koristi za plaćanje učešća i dobivanje mogućnosti kako bi investitor u banci dobio preostali (veći) iznos za izgradnju/rekonstrukciju/kupovinu nekretnina, ali i nekada i za druge namjene koje su u ugovoru s brokerom i mikro investitorima transparentno predstavljene.

Treba napomenuti da brokeri (platforme) koji malim investitorima nude uslugu i preko kojih ulagači zapravo investiraju svoj novac često ne dopuštaju potražnju svih 100% učešća potrebnog za dalju aplikaciju (građevinske firme koja traži novac) u banci, a to čine kako bi i sebe zaštitili od rizičnih ulaganja.

Drugim riječima, to bi u hipotetičkoj situaciji izgledalo kao u primjeru ispod:

Recimo da je investitoru potrebno 10,000,000 eura za kupovinu zgrade sa stanovima i lokalima.

Banka zahtijeva učešće same firme/investitora od 30% za kupovinu zgrade i komercijalnog prostora, što predstavlja 3,000,000 eura. Za preostalih 7,000,000 eura banka bi dala pozajmicu.

Broker (platforma) će investitoru dati manje od tih 3,000,000 eura za učešće kako bi sebe i male investitore osigurao od rizične situacije gdje bi sa 100% iznosa bio jedini nosilac rizika tog učešća u banci.

Iako cijeli proces izgleda veoma komplicirano i umreženo, ovaj model investiranja pokazao se kao uspješan u mnogim primjerima i pomenuto tržište neprekidno i rapidno raste i u SAD i Europi.

To pokazuju i podaci.

Prema riječima Petera Harissa, koautora knjige „Commercial Real Estate Investing For Dummies”, komercijalno crowd real estate tržište bilo je „teško” 89-90 milijuna dolara 2010. godine u SAD-u, da bi već 2013. godine ono obuhvatilo čak 5 milijardi dolara kapitala.

Samo neke od platformi poput estonskih Crowd Estate-a i Crowdestor-a, osnovanih 2014. i 2017. godine, već sada imaju veći obrt od cjelokupnog obrta komercijalnih crowd lending projekata nepokretnosti u SAD-u 2010. godine.

5 benefita Crowd Real Estate investicija

Kada bismo analizirali ovu vrstu investicija, mogli bismo grubo da govorimo o pet potencijalnih benefita koje će vam pomenuti svaki investitor koji profesionalno ulaže ovim putem.

1. Crowd Real Estate investicije su u potpunosti pasivne

Dakle, jedna od najvećih prednosti jeste to da prilikom ovih ulaganja zaista prelazite u grupu „pasivnih investitora”.

To kažemo zbog toga što nakon ulaganja u određenu nekretninu, za koju ste prethodno uradili dobro istraživanje i kalkulaciju profit/rizik, vaša investicija se prebacuje na račun kompanije koja daje pozajmicu profesionalnom investitoru – građevinskoj firmi ili agenciji.

Poslije toga, vaše jeste najčešće da čekate isplatu prvog dijela kamate u skladu s ugovorom koji ste potpisali i cijele uložene glavnice na kraju ugovorenog perioda, zajedno sa preostalom kamatom.

2. U ova ulaganja možete da krenete s malo kapitala

Dok kod ulaganja u fizičku nekretninu morate da sakupite bar 20% učešća njene vrijednosti i osigurate potvrdu stalnog zaposlenja ili prihoda vaše firme, kod crowd real estate ulaganja možete da počnete svoj investicioni put često i sa 100 eura kapitala.

3. Mnogo lakša diverzifikacija portfolija

Ova vrsta ulaganja omogućuje vam da posjedujete „dio nekretnine” (ne u bukvalnom smislu te riječi, budući da je u pitanju pozajmica) u različitim državama regiona, Europe, pa i svijeta.

Također, u skladu s vašom investicionom strategijom, Vi možete svoj portfolio podijeliti i po tipu nekretnine.

Dakle, ako želite uložiti u stan u Milanu 10,000 eura uz 12% ROI-ja godišnje i ujedno 4,000 eura u komercijalni prostor uz 19% ROI-ja u estonskoj predstonici Talinu, to možete uraditi u nekoliko koraka i bez većih učešća od toga što ste prvobitno namijenili.

4. Potencijalni profit je često viši u odnosu na fizičke nekretnine

Moguća zarada putem pametnog investiranja ovim putem jeste značajno viša u većini slučajeva, tako da se činjenica da ne posjedujete fizički nekretninu kao garanciju zapravo nadoknađuje većim prinosom investicije.

Prosječni ROI se kreće, u zavisnosti od projekta, od 6% do 25%, pa čak i 30% u najrizičnijim projektima.

5. Vi ulažete novac i riječ potom prepuštate stručnjacima

Ako je vaša prva fizička nekretnina u koju želite da investirate ujedno i vaša prva investicija tog tipa, budite spremni na mnogo rada, problema i prije svega učenja u hodu. Također, novčani gubici su mogući, budući da u tom polju vjerojatno nijeste stručnjak.

S druge strane, iako rizik gubitka postoji i prilikom investiranja putem crowd real estate platformi, vi ipak riječ prepuštate profesionalnim investitorima na tržištu nekretnina (u najvećem broju slučajeva).

Dakle, pored toga što znaju u što ulažu i zbog čega to čine, potkrijepljeni godinama iskustva, u opisu projekta kao dodatak često možete vidjeti i analizu tržišta, prinosa tijekom godina i procjene nepokretnosti.

I pored navedenih benefita koje nesporno nosi ulaganje putem ovih platformi i pružalaca usluga, dobro se informirate o građevinskim firmama, dozvolama, lokaciji u koju ulažete, prosječnim platama u datom regionu, stopi nezaposlenosti, praznim prostorima i drugim važnim činiocima koji utiču na svaku investiciju ove vrste.

Dobra okolnost u vezi s crowd real estate brokerima jeste ta da većina ovih firmi posluje i regulirana je na tržištu Europske unije, te često postoji garancija bankarskog ili drugog tipa.